Ratgeber

In der Baufinanzierung gibt es viele verschiedene Möglichkeiten wie Sie Ihr Vorhaben realisieren können. 
Die eigene Ausgangssituation, Ihr Wünsche und Ihre zukünftigen Pläne bestimmen dabei die Details.

  


 

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die wichtigsten Schritte bei der Vorab-Planung der eigenen Baufinanzierung.


1 - Erfassung der monatlichen Einnahmen

2 - Erfassung der monatlichen Ausgaben

3 - Ermittlung der gewünschten/ möglichen Monatsrate

4 - Aufstellung des vorhandenen Eigenkapitals

5 - Ermittlung des maximal möglichen Kaufpreises bzw. der möglichen Darlehenssumme

6 - Beispielrechnung

7 - Sie benötigen Unterstützung? Dann kontaktieren Sie uns gerne.

 

 

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Wie hoch darf das Darlehen sein?

Jeder Kreditgeber betrachtet bei der Beantragung einer Baufinanzierung 2 Schwerpunkte: einerseits Ihre Bonität und andererseits das zu finanzierende Objekt. Für die Prüfung der Einnahmen und Ausgaben arbeitet jeder Kreditgeber mit unterschiedlichen Pauschalen. Davon abgesehen sollten Sie an erster Stelle wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können und wollen.

Die Grundlage für eine solide Baufinanzierung: Der Kassensturz (Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben)

Wie viel Haus kann ich mir leisten (1): Stellen Sie mit Hilfe der Grafik 1 Ihre monatlichen Netto-Einkünfte zusammen.

Gehen Sie also von der IST-Situation aus und beachten Sie zusätzlich die kommenden, wenigen Jahre bei Ihrer Baufinanzierungsplanung. D.h. hier sollen Gedanken wie einer baldigen Familienplanung (ein Gehalt würde dann vorrübergehend wegfallen, Elterngeldbezug) mit einbezogen werden. Falls Sie bereits über Mieterträge verfügen (alternativ: geplante Einliegerwohnung), dann rechnen Sie diese konservativ mit zu den Einnahmen, z.B. mit einem kalkulatorischen Abschlag (für den Fall eines Mietausfalls bei Mieterwechsel o.ä.).

Checkliste zur Aufstellung der monatlichen Einnahmen.
Aufstellung der monatlichen Einnahmen

 

Wie viel Haus kann ich mir leisten (2): Erfassen Sie alle monatlichen Ausgaben mit Hilfe der Grafik 2

Seine monatlich wiederkehrenden Ausgaben zu kennen, ist für die Planung einer Baufinanzierung elementar. Der Großteil der Ausgaben wird in allgemeine Lebenshaltungskosten fließen. Damit sind Lebensmittel, Drogerieartikel, Genussmittel, Kleidung usw. gemeint.  Erfassen Sie für Ihre Baufinanzierung alle weiteren Ausgaben, wie z.B. für das KfZ (Versicherung, Steuern usw.) oder öffentliche Verkehrsmittel, alle Versicherungsbeiträge, Freizeitausgaben (Sport, Kultur, „Essen gehen“…) und Sonstiges (Urlaub, Hobby uw.). Beachten Sie, dass einmalige Anschaffungen gezwölftelt werden müssen.

Tipp: für die genaue Einnahmen und Ausgabenerfassung vor einer Baufinanzierung hilft entweder der Blick in ein paar aufeinanderfolgende Kontoauszüge oder die bequeme Erfassung der Einnahmen und Ausgaben in einer App (es gibt zahlreiche Apps für das Führen eines Haushaltsbuches). Empfehlenswert ist hierbei die Durchschnittsbetrachtung von mind. 3 Monaten.

Checkliste zur Aufstellung der monatlichen Ausgaben.
Aufstellung der monatlichen Ausgaben

 

Wie viel Haus kann ich mir leisten (3): Ermittlung der monatlich möglichen Rate (Grafik 3)

Nachdem Sie nun einen Kassensturz gemacht haben, können Sie viel besser einschätzen, wie hoch die Monatsrate sein darf. Sie kennen nun Ihren monatlichen Spielraum für die Annuität der Baufinanzierung und die Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage für Gebäude und Wohnungen, gezwölftelte Grunderwerbsteuer für selbst genutzte Immobilien u.a.). Bitte vergessen Sie nicht sich einen ausreichenden monatlichen "Puffer" einzuplanen. 


Darstellung der monatlichen Annuität.
Errechnung der maximal möglichen Annuität.

 

Wie viel Haus kann ich mir leisten (4): Aufstellung des vorhandenen Eigenkapitals für die Baufinanzierung

In der Grafik 4 sind mögliche Kapitalreserven aufgezeigt. Bei der Planung Ihrer Baufinanzierung sollten Sie kein Eigenkapital „vergessen“. Grundsätzlich macht es Sinn möglichst viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Lassen Sie jedoch ein Sicherheitspolster für Unvorhergesehenes (Autoreparatur, Haushaltsgeräte etc.) in Höhe von mind. 2-3 Netto-Monatseinkommen.

Kündigen Sie rechtzeitig mögliche Termin- oder Spargelder. Eine Zwischenfinanzierung wird im Rahmen der Baufinanzierung eher teuer. Prüfen Sie bei Wertpapieren erst einmal die tatsächliche, durchschnittliche Rendite (Abgeltungssteuer nicht vergessen). Nur wenn diese deutlich höher liegt als der Darlehenszins, dann kommt überhaupt erst die Frage auf, ob das Geld wirklich in die Baufinanzierung gesteckt werden sollte oder ob es eventuell später in Form von Sondertilgung eingebracht werden kann. Wollen Sie ein Wertpapierdepot als Eigenkapital für die Baufinanzierung nutzen, dann lösen Sie es sukzessive mit den besten noch zu erzielenden Kursen auf und parken Sie die Gelder z.B. auf einem Tagesgeldkonto. Bei einem möglichen Auflösen Kapitallebens- oder Rentenversicherungen für die Baufinanzierung bedenken Sie zum Einen die Renditeeinbußen und zum Anderen eine mögliche Einkommensteuerpflicht der Gewinne bei einem Verkauf innerhalb der ersten 12 Jahre. Prüfen Sie auch mögliche Bausparguthaben, welche Sie einsetzen können.

Checkliste Eigenkapital
Checkliste Aufstellung Eigenkapital.

 

Einbeziehen der Nebenkosten bei einer geplanten Baufinanzierung

Kaufnebenkosten dürfen nicht unterschätzt werden. Diese Pauschalwerte helfen, damit Sie die Höhe besser einschätzen können:
Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig): zwischen 3,5% bis 6,5%
Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 bis 2,0%
Maklerkosten (bundeslandabhängig): 3,57% bis 7,14%
Bei einer Baufinanzierung können weitere Kosten anfallen, wie z.B: Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bereitstellungszinsen. Sonstige Bearbeitungsgebühren gibt es kaum noch.

 

Wie viel Haus kann ich mir leisten (5): Ermittlung der maximalen Darlehenssumme und des maximalen Kaufpreises

Für den nächsten Berechnungsschritt werden Annahmen benötigt: 

den Darlehenszins (ungefähre Annahme) und die jährliche Tilgung in Prozent (wann soll Ihre Baufinanzierung ungefähr zurückgezahlt sein). Vorhandenes Eigenkapital: 70.000 Euro.
Sie multiplizieren die maximale mögliche Monatsbelastung für Ihre Baufinanzierung mit 12 Monaten. Teilen diesen Betrag durch den Wert aus der Summe von Zins und Tilgung. Anschließend multiplizieren Sie wieder mit 100%.

Wie viel haus kann ich mir leisten? Berechnungsformel für die Frage: Was kann ich mir leisten?


Beispielrechnung

Annahme: 950 Euro maximal mögliche Monatsbelastung, 2% Sollzins, 2,5% Tilgung

950 Euro * 12 Monate = 11.400 Euro
11.400 Euro / 4,5 = 2.533,33 Euro
2.533 Euro * 100 = 253.300 Euro Baufinanzierungsdarlehen

In diesem Fall, d.h. unter diesen Annahmen beträgt die Darlehenssumme für Ihre Baufinanzierung ca. 253.000 Euro. Jetzt können Sie das Eigenkapital hinzu addieren: 253.300 + 70.000 = 323.300 Euro. Das ergibt den Kaufpreis. Jetzt berücksichtigen Sie noch die Nebenkosten eines Immobilienkaufes (hier 3,5% Grunderwerbsteuer und 2,0% Notar und Grundbuchkosten, kein Makler): 323.300 Euro / 1,055 = ca. 306.445 Euro.
Der maximal mögliche Kaufpreis der Immobilie beträgt also 306.445 Euro, d.h. Sie können eine Immobilie mit einem Kaufpreis von rund 300.000 Euro suchen und darauf Ihre Baufinanzierung abstellen.

Rückrufservice (in max. 24h)

Autor für die Stiftung Warentest:
"Bauherren-Praxismappe Finanzierung" (vor-)bestellen auf Test.de oder auf Amazon

Expertenbeiträge für Focus-Online:
zinsBewusst auf Focus-Online

Deutschlandweite Baufinanzierungsberatung:
Mo - Fr von 09:00 bis 18:00 Uhr

Tel: 089-35856999 (München)
Tel: 08034-3043399 (Rosenheim)
Tel: 04131-5804989 (Lüneburg, Hamburg)
E-Mail: team@zinsbewusst.de

Informieren Sie sich:
zinsBewusst auf Google+zinsBewusst auf Google+
zinsBewusst auf FacebookzinsBewusst auf Facebook

zinsBewusst berät Kunden bei Ihrer anstehenden Immobilienfinanzierung.